LEY 0675 DE 2001

LEY 675 DE 2001

(agosto 3 de 2001)

Por medio de la cual se expide el r�gimen de propiedad horizontal.

*Notas de Vigencia*

EL CONGRESO DE COLOMBIA

DECRETA:

TITULO I

GENERALIDADES

CAPITULO I

OBJETO Y DEFINICIONES

ART�CULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem�s bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pac�fica en los inmuebles sometidos a ella, as� como la funci�n social de la propiedad.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente ley:

1. Funci�n social y ecol�gica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deber�n respetar la funci�n social y ecol�gica de la propiedad, y por ende, deber�n ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urban�stica vigente.

2. Convivencia pac�fica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deber�n propender al establecimiento de relaciones pac�ficas de cooperaci�n y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los �rganos de administraci�n de la copropiedad, as� como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urban�sticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, as� como los integrantes de los �rganos de administraci�n correspondientes, deber�n respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los l�mites del bien com�n.

5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administraci�n, tendientes a la imposici�n de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deber�n consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicci�n e impugnaci�n.

ART�CULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

R�gimen de Propiedad Horizontal: Sistema jur�dico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones espec�ficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al r�gimen de propiedad horizontal.

*Nota de Vigencia*

*Nota Jurisprudencia*

Edificio: Construcci�n de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un n�mero plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, adem�s de �reas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al r�gimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, �reas y servicios de uso y utilidad general, como v�as internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porter�as, entre otros. Puede conformarse tambi�n por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urban�stica vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urban�stica vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urban�stica vigente.

Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al r�gimen de propiedad horizontal, con salida a la v�a p�blica directamente o por pasaje com�n.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al r�gimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinaci�n permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservaci�n, seguridad, uso, goce o explotaci�n de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservaci�n y seguridad del edificio o conjunto, as� como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los dem�s tendr�n el car�cter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios p�blicos b�sicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios p�blicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administraci�n y la prestaci�n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci�n de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entender�n esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparaci�n, reposici�n, reconstrucci�n y vigilancia de los bienes comunes, as� como los servicios p�blicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendr�n el car�cter de expensa com�n necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

*Nota Jurisprudencia*

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendr�n car�cter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayor�a calificada exigida para el efecto en la presente ley.

Coeficientes de copropiedad: �ndices que establecen la participaci�n porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al r�gimen de propiedad horizontal. Definen adem�s su participaci�n en la asamblea de propietarios y la proporci�n con que cada uno contribuir� en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por m�dulos de contribuci�n, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

*Nota Jurisprudencia*

M�dulos de contribuci�n: �ndices que establecen la participaci�n porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relaci�n con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestaci�n de voluntad contenida en escritura p�blica, lo somete al r�gimen de propiedad horizontal.

�rea privada construida: Extensi�n superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

�rea privada libre: Extensi�n superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

CAPITULO II.

DE LA CONSTITUCI�N DEL R�GIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

ART�CULO 4o. CONSTITUCI�N. Un edificio o conjunto se somete al r�gimen de propiedad horizontal mediante escritura p�blica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos. Realizada esta inscripci�n, surge la persona jur�dica a que se refiere esta ley.

ART�CULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura p�blica que contiene el reglamento de propiedad horizontal deber� incluir como m�nimo:

1. El nombre e identificaci�n del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinaci�n del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, �rea y linderos, indicando el t�tulo o t�tulos de adquisici�n y los correspondientes folios de matr�cula inmobiliaria.

4. La identificaci�n de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeaci�n Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinaci�n de los bienes comunes, con indicaci�n de los que tengan el car�cter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los m�dulos de contribuci�n, seg�n el caso.

7. La destinaci�n de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deber� ajustarse a las normas urban�sticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcci�n y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Adem�s de este contenido b�sico, los reglamentos de propiedad horizontal incluir�n las regulaciones relacionadas con la administraci�n, direcci�n y control de la persona jur�dica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organizaci�n y funcionamiento del edificio o conjunto.

PAR�GRAFO 1o. En ning�n caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podr�n vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entender�n no escritas.

PAR�GRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podr�n sustituir los elementos de determinaci�n del terreno enunciados en el numeral tercero del presente art�culo.

PAR�GRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podr�n consagrar, adem�s del contenido m�nimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicaci�n seg�n el uso espec�fico o sectorial al cual se encuentren destinados, as� como las obligaciones espec�ficas de los propietarios en relaci�n con sus bienes privados.

PAR�GRAFO 4o. El reglamento de administraci�n de la propiedad horizontal no podr� contener normas que proh�ban la enajenaci�n o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesi�n de los mismos a cualquier t�tulo.

ART�CULO 6o. DOCUMENTACI�N ANEXA. Con la escritura p�blica de constituci�n o de adici�n al r�gimen de propiedad horizontal, seg�n sea el caso, deber�n protocolizarse la licencia de construcci�n o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localizaci�n, linderos, nomenclatura y �rea de cada una de las unidades independientes que ser�n objeto de propiedad exclusiva o particular y el se�alamiento general de las �reas y bienes de uso com�n.

PAR�GRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constituci�n o adici�n al r�gimen de propiedad horizontal y los documentos se�alados en el presente art�culo, el Notario P�blico respectivo dejar� constancia expresa en la escritura.

ART�CULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constituci�n deber� indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el r�gimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendr�n car�cter provisional.

Las subsiguientes etapas las integrar� el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificar�n sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo c�lculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendr�n car�cter provisional.

En la escritura p�blica por medio de la cual se integra la �ltima etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinar�n con car�cter definitivo.

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcular�n de conformidad con lo establecido en la presente ley.

PAR�GRAFO. En todo caso, la autoridad urban�stica solo podr� aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al r�gimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

*CONCORDANCIAS*

ART�CULO 8o. CERTIFICACI�N SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACI�N LEGAL DE LA PERSONA JUR�DICA. La inscripci�n y posterior certificaci�n sobre la existencia y representaci�n legal de las personas jur�dicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicaci�n del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripci�n se realizar� mediante la presentaci�n ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constituci�n del r�gimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representaci�n legal y del revisor fiscal. Tambi�n ser� objeto de inscripci�n la escritura de extinci�n de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidaci�n de la persona jur�dica.

En ning�n caso se podr�n exigir tr�mites o requisitos adicionales.

CAPITULO III.

DE LA EXTINCI�N DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

ART�CULO 9o. CAUSALES DE EXTINCI�N DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal se extinguir� por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucci�n o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporci�n que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucci�n, de conformidad con la reglamentaci�n que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisi�n un�nime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptaci�n por escrito de los acreedores con garant�a real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

PAR�GRAFO. En caso de demolici�n o destrucci�n total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguir� gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y dem�s grav�menes que pesaban sobre los bienes privados.

ART�CULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura p�blica la decisi�n de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos.

ART�CULO 11. DIVISI�N DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinci�n de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los dem�s bienes comunes deber� ser objeto de divisi�n dentro de un plazo no superior a un a�o.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podr� solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

La divisi�n tendr� preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urban�sticas as� lo permitan. Se optar� por la venta en caso contrario. Se aplicar�n en lo pertinente las normas sobre divisi�n de comunidades previstas en el Cap�tulo III, T�tulo XXXIII del Libro Cuarto del C�digo Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

ART�CULO 12. LIQUIDACI�N DE LA PERSONA JUR�DICA. Una vez se registre la extinci�n total de la propiedad horizontal seg�n lo dispuesto en este cap�tulo, se proceder� a la disoluci�n y liquidaci�n de la persona jur�dica, la cual conservar� su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

Actuar� como liquidador el administrador, previa presentaci�n y aprobaci�n de cuentas, salvo decisi�n de la asamblea general o disposici�n legal en contrario. Para efectos de la extinci�n de la persona jur�dica, el acta de liquidaci�n final deber� registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representaci�n legal.

CAPITULO IV.

DE LA RECONSTRUCCI�N DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

ART�CULO 13. RECONSTRUCCI�N OBLIGATORIA. Se proceder� a la reconstrucci�n del edificio o conjunto en los siguientes eventos:

1. Cuando la destrucci�n o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

2. Cuando no obstante la destrucci�n o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un n�mero plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

*Nota Jurisprudencia*

PAR�GRAFO 1o. Las expensas de la construcci�n estar� n a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

PAR�GRAFO 2o. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistir�n las hipotecas y grav�menes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligaci�n garantizada haya sido satisfecha.

ART�CULO 14. RECONSTRUCCI�N PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucci�n o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto, el porcentaje de destrucci�n o deterioro se entender� en relaci�n con el edificio o etapa en particular. Corresponder� a los propietarios de los bienes privados all� localizados, en proporci�n a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucci�n, as� como tomar la decisi�n prevista en el numeral 2 del art�culo anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucci�n de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, ser�n de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporci�n a sus coeficientes de copropiedad.

En todo caso habr� obligaci�n de reconstrucci�n cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los t�rminos del art�culo10 de esta ley.

PAR�GRAFO. La reconstrucci�n deber� ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificaci�n se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorizaci�n de la entidad competente.

ART�CULO 15. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al r�gimen de propiedad horizontal podr�n constituir p�lizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucci�n total de los mismos.

PAR�GRAFO 1o. En todo caso ser� obligatoria la constituci�n de p�lizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

PAR�GRAFO 2o. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedar�n afectadas en primer t�rmino a la reconstrucci�n del edificio o conjunto en los casos que �sta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnizaci�n se distribuir� en proporci�n al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

CAPITULO V.

DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR.

ART�CULO 16. IDENTIFICACI�N DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes privados o de dominio particular, deber�n ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.

La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporci�n con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposici�n, gravamen o embargo de un bien privado se entender�n incluidos estos bienes y no podr�n efectuarse estos actos en relaci�n con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

PAR�GRAFO 1o. De conformidad con lo establecido en el inciso 2o. del presente art�culo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporci�n al coeficiente de copropiedad respectivo.

*Nota Jurisprudencia*

PAR�GRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendr�n prelaci�n sobre los dem�s sistemas para la identificaci�n de los bienes aqu� se�alados.

ART�CULO 17. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al r�gimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.

Una vez inscrita la divisi�n de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos, los propietarios de la respectiva unidad privada ser�n responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos grav�menes.

PAR�GRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensi�n que se someti� al r�gimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jur�dico de transferencia de dominio deber� presentar para su protocolizaci�n, certificaci�n de la aceptaci�n del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensi�n que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podr� autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aqu� mencionado.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relaci�n con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinaci�n, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteni�ndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los dem�s propietarios u ocupantes o afecten la salud p�blica.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier t�tulo, solo podr�n hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorizaci�n de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecer� la procedencia, requisitos y tr�mite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato l as reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisi�n pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los da�os que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del �ltimo piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorizaci�n de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urban�sticas vigentes. Al propietario del piso bajo le est� prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcci�n, tales como excavaciones, s�tanos y dem�s, sin la autorizaci�n de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urban�sticas vigentes.

4. Las dem�s previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO VI.

DE LOS BIENES COMUNES.

ART�CULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservaci�n, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en com�n y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su car�cter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes ser� ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PAR�GRAFO 1o. Tendr�n la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos se�alados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcci�n, o en el documento que haga sus veces.

PAR�GRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposici�n seg�n la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podr�n autorizar la explotaci�n econ�mica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorizaci�n no se extienda a la realizaci�n de negocios jur�dicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotaci�n autorizada se ubicar� de tal forma que no impida la circulaci�n por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificaci�n, ni contravenga disposiciones urban�sticas ni ambientales. Las contraprestaciones econ�micas as� obtenidas ser�n para el beneficio com�n de la copropiedad y se destinar�n al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversi�n, seg�n lo decida la asamblea general.

ART�CULO 20. DESAFECTACI�N DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorizaci�n de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urban�sticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un n�mero plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podr� desafectar la calidad de com�n de bienes comunes no esenciales, los cuales pasar�n a ser del dominio particular de la persona jur�dica que surge como efecto de la constituci�n al r�gimen de propiedad horizontal.

*Nota Jurisprudencia*

En todo caso, la desafectaci�n de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estar� condicionada a la reposici�n de igual o mayor n�mero de estacionamientos con la misma destinaci�n, previo cumplimiento de las normas urban�sticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

PAR�GRAFO 1o. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectaci�n de bienes comunes no esenciales, podr�n realizarse todos los actos o negocios jur�dicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y ser�n objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuar� de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectaci�n y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

PAR�GRAFO 2o. No se aplicar�n las normas aqu� previstas a la desafectaci�n de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinaci�n o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenaci�n de estos bienes se realizar� de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACI�N DE BIENES COMUNES. La desafectaci�n de bienes comunes no esenciales implicar� una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizar� por medio de escritura p�blica con la cual se protocolizar� el acta de autorizaci�n de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el art�culo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrar� en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos, la cual abrir� el folio de matr�cula inmobiliaria correspondiente.

En la decisi�n de desafectar un bien com�n no esencial se entender� comprendida la aprobaci�n de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y m�dulos de contribuci�n, como efecto de la incorporaci�n de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y m�dulo se calcular�n teniendo en cuenta los criterios establecidos en el cap�tulo VII del t�tulo primero de esta ley.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitar�a el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podr�n ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localizaci�n puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y �reas de recreaci�n y deporte, entre otros, no podr�n ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los veh�culos de los propietarios del edificio o conjunto podr�n ser objeto de asignaci�n al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignaci�n no contrar�e las normas municipales y distritales en materia de urbanizaci�n y construcci�n.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 23. R�GIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien com�n, seg�n lo previsto en el art�culo anterior, quedar�n obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinaci�n.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso leg�timo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones econ�micas por el uso exclusivo, seg�n lo aprobado en la asamblea general.

PAR�GRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente art�culo, se tendr�n como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PAR�GRAFO 2o. En ning�n caso el propietario inicial podr� vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

ART�CULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efect�a de manera simult�nea con la entrega de aquellos seg�n las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreaci�n y deporte y salones comunales, entre otros, se entregar�n a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a m�s tardar cuando se haya terminado la construcci�n y enajenaci�n de un n�mero de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deber� incluir los documentos garant�a de los ascensores, bombas y dem�s equipos, expedidas por sus proveedores, as� como los planos correspondientes a las redes el�ctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios p�blicos domiciliarios.

PAR�GRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referir�n a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcci�n se haya concluido.

PAR�GRAFO 2o. Los bienes comunes deber�n coincidir con lo se�alado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO VII.

DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

ART�CULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deber� se�alar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcular�n de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinar�n:

1. La proporci�n de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participaci�n en la asamblea general de propietarios.

*Nota Jurisprudencia*

3. El �ndice de participaci�n con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administraci�n, salvo cuando �stas se determinen de acuerdo con los m�dulos de contribuci�n en la forma se�alada en el reglamento.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 26. DETERMINACI�N. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos espec�ficos, los coeficientes de copropiedad se calcular�n con base en el �rea privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al �rea total privada del edificio o conjunto.

El �rea privada libre se determinar� de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporci�n al �rea privada construida, indicando los factores de ponderaci�n utilizados.

PAR�GRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y dep�sitos, se podr�n ponderar los factores de �rea privada y destinaci�n.

ART�CULO 27. FACTORES DE C�LCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderaci�n objetiva entre el �rea privada y la destinaci�n y caracter�sticas de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deber�n expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderaci�n para la determinaci�n de los coeficientes de copropiedad.

PAR�GRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendr� que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

ART�CULO 28. MODIFICACI�N DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un n�mero plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podr� autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificaci�n de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

*Nota Jurisprudencia*

1. Cuando en su c�lculo se incurri� en errores aritm�ticos o no se tuvieron en cuenta los par�metros legales para su fijaci�n.

2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectaci�n de un bien com�n o de la adquisici�n de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relaci�n con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinaci�n de un bien de dominio particular, si �sta se tuvo en cuenta para la fijaci�n de los coeficientes de copropiedad.

CAPITULO VIII.

DE LA CONTRIBUCI�N A LAS EXPENSAS COMUNES.

ART�CULO 29. PARTICIPACI�N EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estar�n obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administraci�n y la prestaci�n de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservaci�n de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existir� solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier t�tulo de bienes de dominio privado.

Igualmente, existir� solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

*Nota Jurisprudencia*

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigir� paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

*Nota Jurisprudencia*

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejar� constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

PAR�GRAFO 1o. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en com�n y proindiviso a dos o m�s personas, cada una de ellas ser� solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporci�n que les corresponda.

PAR�GRAFO 2o. La obligaci�n de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio com�n.

PAR�GRAFO 3o. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estar�n obligados a contribuir al mantenimiento, reparaci�n y reposici�n de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, dep�sito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposici�n ser� aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando as� lo prevea el reglamento d e propiedad horizontal correspondiente.

*Nota Jurisprudencia*

Mientras subsista este incumplimiento, tal situaci�n podr� publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluir� los propietarios que se encuentren en mora.

PAR�GRAFO. La publicaci�n referida en el presente art�culo solo podr� hacerse en lugares donde no exista tr�nsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

ART�CULO 31. SECTORES Y M�DULOS DE CONTRIBUCI�N. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deber�n prever de manera expresa la sectorizaci�n de los bienes y servicios comunales que no est�n destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en raz�n a su naturaleza, destinaci�n o localizaci�n.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estar�n a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragar�n de acuerdo con los m�dulos de contribuci�n respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Los recursos de cada sector de contribuci�n se precisar�n dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podr�n sufragar las erogaciones inherentes a su destinaci�n espec�fica.

CAPITULO IX.

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JUR�DICA.

ART�CULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JUR�DICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jur�dica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto ser� administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inter�s com�n de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

*Nota Jurisprudencia*

PAR�GRAFO. Para efectos de facturaci�n de los servicios p�blicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jur�dica que surge como efecto de la constituci�n al r�gimen de propiedad horizontal podr� ser considerada como usuaria �nica frente a las empresas prestadoras de los mismos, si as� lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se har� �nicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrar� de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podr�n instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un n�mero plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.

*Nota de Vigencia*

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 33. NATURALEZA Y CARACTER�STICAS. La persona jur�dica originada en la constituci�n de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin �nimo de lucro. Su denominaci�n corresponder� a la del edificio o conjunto y su domicilio ser� el municipio o distrito donde este se localiza y tendr� la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, as� como del impuesto de industria y comercio, en relaci�n con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el art�culo195 del Decreto 1333 de 1986.

*Notas Jurisprudencia*

PAR�GRAFO. La destinaci�n de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirt�a la calidad de persona jur�dica sin �nimo de lucro.

ART�CULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jur�dica estar�n conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y dem�s bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier t�tulo para el cumplimiento de su objeto.

ART�CULO 35. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jur�dica constituir� un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formar� e incrementar� con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los dem�s ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podr� suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo a�o.

El administrador podr� disponer de tales recursos, previa aprobaci�n de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PAR�GRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podr� aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este art�culo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

ART�CULO 36. �RGANOS DE DIRECCI�N Y ADMINISTRACI�N. La direcci�n y administraci�n de la persona jur�dica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administraci�n, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.

CAPITULO X.

DE LA ASAMBLEA GENERAL.

ART�CULO 37. INTEGRACI�N Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituir�n los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el qu�rum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

*Inciso CONDICIONALMENTE exequible* Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendr�n derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldr� al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

*Nota Jurisprudencia*

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y dem�s �rganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el �rgano de direcci�n de la persona jur�dica que surge por mandato de esta ley, y tendr� como funciones b�sicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para per�odos determinados, y fijarle su remuneraci�n.

*Nota Jurisprudencia*

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deber�n someter a su consideraci�n el Consejo Administrativo y el Administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comit� de convivencia para per�odos de un a�o, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, as� como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administraci�n y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los per�odos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, ser� de un a�o.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectaci�n de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o divisi�n, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el car�cter esencial o no de un bien com�n.

8. Decidir la reconstrucci�n del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administraci�n, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10.Aprobar la disoluci�n y liquidaci�n de la persona Jur�dica.

11. Otorgar autorizaci�n al administrador para realizar cualquier erogaci�n c on cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.

12. Las dem�s funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.

PAR�GRAFO. La asamblea general podr� delegar en el Consejo de Administraci�n, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente art�culo.

ART�CULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunir� ordinariamente por lo menos una vez al a�o, en la fecha se�alada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada per�odo presupuestal; con el fin de examinar la situaci�n general de la persona jur�dica, efectuar los nombramientos cuya elecci�n le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del �ltimo ejercicio y presupuesto para el siguiente a�o. La convocatoria la efectuar� el administrador, con una antelaci�n no inferior a quince (15) d�as calendario.

Se reunir� en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto as� lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administraci�n, del Revisor Fiscal o de un n�mero plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PAR�GRAFO 1o. Toda convocatoria se har� mediante comunicaci�n enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la �ltima direcci�n registrada por los mismos. Trat�ndose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicaci�n escrita, en el aviso se insertar� el orden del d�a y en la misma no se podr�n tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

*Nota Jurisprudencia*

PAR�GRAFO 2o. La convocatoria contendr� una relaci�n de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

ART�CULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunir� en forma ordinaria, por derecho propio el primer d�a h�bil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada per�odo presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Ser� igualmente v�lida la reuni�n que se haga en cualquier d�a, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayor�as calificadas.

ART�CULO 41. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de qu�rum, se convocar� a una nueva reuni�n que se realizar� el tercer d�a h�bil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionar� y decidir� v�lidamente con un n�mero plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el art�culo anterior deber� dejarse constancia de lo establecido en el presente art�culo.

ART�CULO 42. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habr� reuni�n de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicaci�n simult�nea o sucesiva de conformidad con el qu�rum requerido para el respectivo caso. En este �ltimo caso, la sucesi�n de comunicaciones deber� ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dar� fe el revisor fiscal de la copropiedad.

*Nota Jurisprudencia*

PAR�GRAFO. Para acreditar la validez de una reuni�n no presencial, deber� quedar prueba inequ�voca, como fax, grabaci�n magnetof�nica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicaci�n, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, as� como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

ART�CULO 43. DECISIONES POR COMUNICACI�N ESCRITA. Ser�n v�lidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, se�alando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicaci�n, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.

*Notas Jurisprudencia*

ART�CULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los art�culos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas ser�n ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicaci�n simult�nea o sucesiva, o en la comunicaci�n escrita, expresada esta �ltima dentro del t�rmino previsto en el art�culo anterior.

*Nota Jurisprudencia*

Las actas deber�n asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) d�as siguientes a aquel en que se concluy� el acuerdo.

ART�CULO 45. QU�RUM Y MAYOR�AS. Con excepci�n de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un qu�rum o mayor�a superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el art�culo41, la asamblea general sesionar� con un n�mero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m�s de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomar� decisiones con el voto favorable de la mitad m�s uno de los coeficientes de propiedad y tomar� decisiones con el voto favorable de la mitad m�s uno de los coeficientes de propiedad *sic, texto repetido* representados en la respectiva sesi�n.

*Nota Jurisprudencia *

Para ninguna decisi�n, salvo la relativa a la extinci�n de la propiedad horizontal, se podr� exigir una mayor�a superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayor�as superiores previstas en los reglamentos se entender�n por no escritas y se asumir� que la decisi�n correspondiente se podr� tomar con el voto favorable de la mayor�a calificada aqu� indicada.

Las decisiones que se adopten en contravenci�n a lo prescrito en este art�culo, ser�n absolutamente nulas.

*Notas Jurisprudencia*

ART�CULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYOR�A CALIFICADA. Como excepci�n a la norma general, las siguientes decisiones requerir�n mayor�a calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

*Notas Jurisprudencia*

1. Cambios que afecten la destinaci�n de los bienes comunes o impliquen una sensible disminuci�n en uso y goce.

2. Imposici�n de expensas extraordinarias cuya cuant�a total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobaci�n de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignaci�n de un bien com�n al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando as� lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectaci�n de un bien com�n no esencial.

7. Reconstrucci�n del edificio o conjunto destruido en proporci�n que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinaci�n gen�rica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urban�stica vigente.

9. Adquisici�n de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidaci�n y disoluci�n.

PAR�GRAFO. Las decisiones previstas en este art�culo no podr�n tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este �ltimo caso se obtenga la mayor�a exigida por esta ley.

*Nota Jurisprudencia*

ART�CULO 47. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se har�n constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deber� indicarse si es ordinaria o extraordinaria, adem�s la forma de la convocatoria, orden del d�a, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacci�n del acta, las personas encargadas deber�n hacerlo dentro del t�rmino que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) d�as h�biles siguientes a la fecha de la respectiva reuni�n.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) d�as h�biles contados a partir de la fecha de la reuni�n, el administrador debe poner a disposici�n de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administraci�n, e informar tal situaci�n a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejar� constancia sobre la fecha y lugar de publicaci�n.

La copia del acta debidamente suscrita ser� prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deber� entregar copia del acta a quien se la solicite.

PAR�GRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podr� acudir en reclamaci�n ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenar� la entrega de la copia solicitada so pena de sanci�n de car�cter policivo.

*Notas Jurisprudencia*

ART�CULO 48. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jur�dica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, s�lo podr�n exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representaci�n de la persona jur�dica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el t�tulo ejecutivo contentivo de la obligaci�n que ser� solamente el certificado expedido por el administrador sin ning�n requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un inter�s inferior.

La acci�n ejecutiva a que se refiere este art�culo, no estar� supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la soluci�n de conflictos previstos en la presente ley.

*Nota Vigencia*