DECRETO 282 DE 2019

DECRETO 282 DE 2019     

(febrero  21)    

D.O.  50.874, febrero 21 de 2019    

por medio del cual se adiciona el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2  del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015  Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los  artículos 8° y 9° de la Ley 1796 de 2016 en  relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva.    

Nota:  Derogado parcialmente por el Decreto 1687 de 2020.    

El  Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las facultades  constitucionales y legales, en especial las que le confiere el numeral 11 del  artículo 189 de la Constitución Política, y  el artículo 8° de la Ley 1796 de 2016,    

CONSIDERANDO:    

Que el  artículo 8° de la Ley 1796 de 2016  facultó al Gobierno nacional para reglamentar la obligación a cargo del  constructor o enajenador de vivienda nueva de amparar los perjuicios  patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva, cuando dentro de  los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de  Ocupación se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3  del artículo 2060 del Código Civil.    

Que el  numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil establece: “(…) 3° si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en  los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por  vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido  conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable  el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá  lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041  (sic 2057) inciso final. (…)”.    

Que el  artículo 2° de la Ley 1796 de 2016  definió para efectos de su aplicación, al constructor como “el profesional, persona natural o jurídica,  bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de vivienda nueva y que  figura como constructor responsable en la licencia de construcción”. Por  otra parte, el enajenador de vivienda fue identificado como “quien detente la propiedad del predio según  títulos de propiedad y pretenda trasladar por primera vez las unidades  habitacionales”.    

Que para  el propósito del presente reglamento y siguiendo lo dispuesto en el artículo 8°  de la Ley 1796 de 2016, el  responsable de amparar los perjuicios patrimoniales será el enajenador de  vivienda nueva o el constructor.    

Que la  responsabilidad del enajenador de vivienda nueva o constructor se entiende y  aplica sin perjuicio de la responsabilidad que pueda ser atribuida a los  profesionales que participan en el proceso constructivo de conformidad con la Ley 400 de 1997.    

Que bajo  este entendido es preciso reglamentar lo concerniente al modo de operación de  los mecanismos para amparar los perjuicios patrimoniales con que cuenta el  constructor o enajenador de vivienda nueva, toda vez que el artículo 8° de la Ley 1796 de 2016 hizo  referencia al patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros,  entre otros, señalando expresamente que el Gobierno nacional reglamentará la  materia.    

Que  teniendo en cuenta que los mecanismos de amparo deben ser expedidos por entidades  financieras y entidades aseguradoras autorizadas, es preciso reglamentar lo  concerniente a su procedencia, conforme lo señalado en el artículo 335 de la Constitución Política,  el cual dispone que las actividades financiera, bursátil y aseguradora son de  interés público y se deben ejercer con los límites a la autonomía contractual  que ello implica, según lo establecido por la Corte Constitucional en  Sentencias T-517 de 2006 y T-416 de 2007,  entre otras.    

Que  adicionalmente es pertinente especificar la obligación de amparar perjuicios  patrimoniales en el caso de entidades públicas que otorgan subsidios de  vivienda en dinero o en especie, las cuales se rigen por un marco legal  diferente que requiere una disposición especial y específica.    

Que la  Corte Constitucional en sentencia C-444 de 2009  decidió que “dentro de las condiciones  mínimas de la vivienda de interés social, los vendedores están obligados a  constituir una póliza de calidad y estabilidad de los inmuebles que enajenan”,  por lo que es obligatoria la constitución de mecanismos de amparo sobre las  viviendas de interés social que tengan en cuenta el valor tope de las mismas.    

Que en  consecuencia, la reglamentación de los mecanismos de amparo se precisa para  asegurar el efecto útil de la obligación prevista en el artículo 8° de la Ley 1796 de 2016.    

Que debido  a la complejidad de la reglamentación que se expide para concretar lo previsto  en el artículo 8° de la Ley 1796 de 2016 y  teniendo en cuenta que es necesario que tanto el sector de la construcción como  el sector financiero y asegurador dispongan de un término razonable para  atender las disposiciones previstas en este decreto, toda vez que estos  sectores han manifestado la necesidad de contar con plazos que permitan el  armónico acoplamiento de las actividades comerciales a las normas que las  regulan, se establece un régimen de transición para la entrada en vigencia de  las disposiciones contenidas en el presente acto administrativo.    

Que en  mérito de lo expuesto,    

DECRETA:    

Artículo  1°. Adiciónese el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015  Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, el cual quedará  así:    

CAPÍTULO  7    

PROTECCIÓN  AL COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA    

SECCIÓN  1    

MEDIDAS  DE PROTECCIÓN AL COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA    

SUBSECCIÓN  1    

GENERALIDADES  DE LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN    

Artículo  2.2.6.7.1.1.1. Objeto. El presente capítulo tiene por objeto reglamentar las  medidas de protección al comprador de vivienda nueva incorporadas por la Ley 1796 de 2016,  estableciendo los requisitos mínimos que debe acreditar el constructor o  enajenador de vivienda nueva para dar cumplimiento a la obligación de amparar  los perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos  propietarios cuando se presente algunas de las situaciones contempladas en el  numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, o la norma que lo adicione,  modifique o sustituya.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.2. Definiciones. Para efectos del presente Capítulo se tendrán en cuenta  las siguientes definiciones técnicas de acuerdo con lo previsto en la Ley 400 de 1997 y el  Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente NSR-10:    

1. Edificio en ruina – Es el colapso  total o parcial de una edificación, entendida como unidad estructuralmente  independiente, como consecuencia de fallas en los materiales, el diseño  estructural, estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o  construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido  al riesgo de pérdida de vidas humanas.    

2. Amenaza de ruina – Es el deterioro,  defecto o deficiencia de la edificación, entendida como unidad estructuralmente  independiente, como consecuencia de fallas en los materiales, el diseño  estructural, estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o  construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido  al riesgo de pérdida de vidas humanas. En este caso, se adelantará un análisis  de vulnerabilidad que contenga un estudio de las fuerzas sísmicas, cargas  gravitacionales y eólicas, para determinar si la estructura se ha visto  afectada y se encuentra comprometida su seguridad en términos de sismorresistencia. Este estudio debe elaborarse de acuerdo  con los requisitos que el Reglamento NSR-10 establece en su Capítulo A. 10, o  la norma que lo adicione, modifique o sustituya, por profesionales con  matrícula profesional vigente y facultados para ese fin por la Ley 400 de 1997 y sus  reglamentos.    

3. Vicio de la construcción – Son las  fallas generadas en los diseños o planos estructurales y/o el proceso  constructivo de la estructura de la edificación, entendida como unidad  estructuralmente independiente, que eventualmente pueden impedir su  habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.    

4. Vicio del suelo – Son las fallas  generadas en el suelo y/o en la construcción de la cimentación de la  edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que  propiciaron asentamientos diferenciales o totales que exceden los límites  permitidos por el Título H del Reglamento NSR-10 y que eventualmente pueden  impedir la habitabilidad u ocupación de la edificación debido al riesgo de  pérdida de vidas humanas.    

5. Vicio de los materiales – Son las  fallas o defectos de los materiales utilizados en el proceso constructivo de la  edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que  eventualmente pueden impedir su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de  pérdida de vidas humanas.    

6. Propietario inicial – Entiéndase por  propietario inicial quien asume la calidad de comprador en el primer acto de  transferencia de dominio de la vivienda nueva.    

Parágrafo.  Las reglas sobre la presentación de los estudios que permiten concluir que una  edificación se encuentra en estado de ruina o amenaza de ruina deberán  especificarse en cada mecanismo de amparo. En todo caso, la entidad otorgante  del mecanismo de amparo asumirá el costo de dicho estudio, obligación que no  impedirá hacer efectivas las coberturas del mecanismo de amparo.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.3. Obligación de amparar  los perjuicios patrimoniales. Antes  de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de  vivienda que se construyan en proyectos que se sometan al régimen de propiedad  horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro  sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más  unidades habitacionales para transferirlas a terceros, el constructor o  enajenador de vivienda nueva, deberá constituir un mecanismo de amparo para  cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o  sucesivos propietarios de tales viviendas, cuando dentro de los diez (10) años  siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la  construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte por cualquiera de las  situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil y  detalladas en el artículo 2.2.6.7.1.1.2 del presente decreto.    

Cuando se constituyan patrimonios autónomos  o se vinculen personas jurídicas para desarrollar un proyecto de vivienda, se  deberá identificar en los correspondientes contratos fiduciarios o estatutos  sociales, quién es el constructor o enajenador responsable de amparar los  perjuicios patrimoniales. En el caso de los patrimonios autónomos, en los actos  constitutivos o en aquellos modificatorios del mismo, se debe indicar  claramente que las obligaciones a cargo del enajenador o constructor se  encuentran en cabeza de uno o varios fideicomitentes determinados,  identificándolos e individualizándolos claramente. En el contrato de fiducia se  establecerá que ante la omisión de esta obligación, los fideicomitentes  responderán solidariamente frente a los perjuicios patrimoniales que se  ocasionen a los propietarios, sin perjuicio de las demás sanciones a que haya  lugar. En ningún caso la sociedad fiduciaria será solidariamente responsable de  los perjuicios patrimoniales que se causen al propietario inicial o sucesivos propietarios,  cuando actúe como vehículo receptor de los activos.    

Parágrafo  1°. Sin perjuicio de la obligación directa que  tiene el constructor o el enajenador de vivienda nueva de amparar los  perjuicios patrimoniales de acuerdo con lo previsto en este artículo, los  profesionales que intervienen en el proceso constructivo de las viviendas,  deberán responder, con su patrimonio o con cualquier medio idóneo, por los  eventuales perjuicios que ocasionare el indebido ejercicio de su labor, de  acuerdo con los regímenes de responsabilidad civil y/o penal. En todo caso, ni  el constructor o enajenador de vivienda nueva ni la entidad financiera o  aseguradora que emita el mecanismo de amparo podrán excusarse de cumplir con su  obligación de amparar los perjuicios patrimoniales al propietario o sucesivos  propietarios, alegando como eximente la responsabilidad de los profesionales  que intervinieron en el proceso constructivo.    

Parágrafo  2°. La obligación contenida en este artículo se  diferencia de la contemplada en la Ley 675 de 2001, referente  al deber de constitución de pólizas de seguros que cubran los bienes comunes  susceptibles de ser asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.4. Amparo de los  perjuicios patrimoniales cuando la vivienda se adquiera con subsidios  familiares. Cuando perezcan o  amenacen ruina las viviendas nuevas que sean adquiridas total o parcialmente  con recursos públicos y/o transferidas por entidades públicas a título de  subsidio en especie, la entidad otorgante del subsidio deberá exigir al  constructor o enajenador de vivienda nueva la garantía de estabilidad de diez  (10) años para bienes inmuebles que establece el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011.    

Cuando las  viviendas nuevas sean adquiridas parcialmente con recursos públicos otorgados  por entidades públicas a título de subsidio, el constructor o el enajenador de  vivienda nueva deberá constituir el mecanismo de amparo por la porción del  valor de la vivienda que no fue cubierta con el subsidio.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.5. Mecanismos de amparo.  El constructor o el enajenador de vivienda  nueva para cumplir con la obligación contenida en el artículo 2.2.6.7.1.1.3 del  presente decreto, de acuerdo con lo establecido en los artículos 8° y 9° de la Ley 1796 de 2016,  podrá escoger cualquiera de los siguientes mecanismos de amparo:    

a)  Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía.    

b)  Garantía bancaria.    

c) Póliza  de seguro.    

d) Otros,  en los términos del artículo 2.2.6.7.1.5.1 del presente decreto.    

Parágrafo  1°. El constructor o el enajenador de vivienda  nueva podrán implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus  obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes. En  todo caso, la suma de los valores de los mecanismos de amparo deberá cumplir  con el requisito de suficiencia previsto en el artículo 2.2.6.7.1.1.10 del  presente decreto.    

Parágrafo  2°. De conformidad con la Ley 1328 de 2009, las  entidades financieras o aseguradoras facultadas para la expedición de los  mecanismos de amparo, deberán fundamentar su decisión en causas objetivas para  el otorgamiento o negación del respectivo mecanismo.    

Parágrafo  3°. La expedición del mecanismo de amparo  estará respaldada por el cumplimiento de las normas técnicas de construcción  sismorresistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico  de Ocupación expedido por el supervisor técnico independiente.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.6. Exclusión. Los mecanismos de amparo regulados en el presente  capítulo no cubrirán lo siguiente:    

1. Daños  extrapatrimoniales y/o corporales.    

2. Daños  ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes.    

3. Daños  causados a bienes muebles.    

4. Daños  ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de  haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación por parte del  supervisor técnico independiente, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar  defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de  las causas previstas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.    

5. Daños  ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado de  la edificación.    

6. Daños  originados por incendio, terremoto, inundación, asonada, motín, explosión y en  general por agentes externos.    

7. Daños a  los inmuebles por destinación, los inmuebles que no son considerados como  construcciones, tales como los árboles, y las construcciones provisionales.    

Parágrafo.  Las incidencias u objeciones técnicas, que  realicen las entidades financieras o aseguradoras otorgantes del mecanismo de  amparo durante el proceso constructivo, en ningún caso podrán convertirse en  exclusiones que limiten la cobertura del amparo ni oponerse a las reclamaciones  de los compradores de vivienda.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.7. Características de los  mecanismos de amparo. El  mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como  máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición  del certificado técnico de ocupación. Además, el mecanismo de amparo escogido  por el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá cumplir con los  requisitos legales y con las condiciones de vigencia, permanencia, liquidez y  suficiencia establecidas en este capítulo.    

Tratándose  de las construcciones desarrolladas por etapas o unidades estructurales  independientes, al igual que la certificación técnica de ocupación, el mecanismo  de amparo podrá ser constituido por cada unidad estructural independiente.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.8. Vigencia y permanencia  del mecanismo de amparo. El  mecanismo de amparo constituido por el constructor o el enajenador de vivienda  nueva deberá cubrir eventos ocurridos dentro de los diez (10) años siguientes a  la fecha de expedición del respectivo Certificado Técnico de Ocupación. El  mecanismo de amparo presentado por el constructor o el enajenador de vivienda  nueva se hará efectivo por parte del propietario inicial o los sucesivos  propietarios, que se vean afectados por el estado de ruina o amenaza de ruina  de la edificación durante el término de cobertura.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.9. Liquidez del mecanismo  de amparo. El mecanismo de amparo  debe ofrecer condiciones de liquidez, entendida como la posibilidad de realizar  el pago, reconstruir las soluciones habitacionales o realizar la intervención a  que haya lugar para garantizar la estabilidad, habitabilidad y seguridad de las  viviendas a los beneficiarios, en el término que establece la normativa vigente  para cada mecanismo a partir de la reclamación.    

Parágrafo  1°. Cuando proceda la reconstrucción o  intervención de las viviendas, el término previsto por la normativa vigente  para la liquidez de cada mecanismo, podrá prorrogarse hasta por doce (12) meses  más, evento en el cual el constructor o enajenador de vivienda nueva o la  entidad otorgante del mecanismo de amparo asumirá, durante este plazo, los  gastos relacionados con arrendamientos temporales en que incurran los  propietarios de las viviendas afectadas, hasta por un valor mensual de 1.5 smmlv.    

Parágrafo  2°. El dictamen técnico para definir si la  edificación puede ser reconstruida deberá ser elaborado por un profesional con  matrícula vigente y facultado para ese fin por la Ley 400 de 1997 y las  normas que la reglamenten.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.10. Suficiencia del mecanismo  de amparo. El valor de la  cobertura del mecanismo de amparo será igual al valor de reconstrucción o reemplazo  de la vivienda amparada, según el Índice de Precios del Consumidor (IPC)  certificado por el Departamento Nacional de Estadística (DANE), el cual se  indexará anualmente durante el término de los diez (10) años de vigencia,  teniendo en cuenta el cumplimiento de la norma sismorresistente vigente y las  condiciones en que se encontraba la vivienda amparada al momento del siniestro.    

Parágrafo  1°. Cuando sobre la vivienda amparada existan  hipotecas, la entidad otorgante del crédito hipotecario será beneficiaria  onerosa y tendrá preferencia al momento del pago del reconocimiento de los  perjuicios patrimoniales efectuado por el mecanismo de amparo, de acuerdo con  lo previsto en los respectivos contratos y en la normativa vigente.    

Parágrafo  2°. Dentro de la suficiencia del mecanismo de  amparo se tendrá en cuenta el costo de los estudios que permiten concluir que  una edificación se encuentra en estado de ruina o amenaza de ruina de acuerdo  con lo establecido en el artículo 2.2.6.7.1.1.2. del presente decreto.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.11. Valor del mecanismo de  amparo para Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés Prioritario. Las tarifas definidas por las entidades financieras o  aseguradoras para la constitución de los mecanismos de amparo sobre las viviendas  de interés social y prioritario, tendrán en cuenta el valor tope de las mismas,  definido en el Plan Nacional de Desarrollo vigente según lo previsto en el  artículo 91 de la Ley 388 de 1997, o la  norma que lo adicione, modifique o sustituya, para no afectar el principio de  asequibilidad de la vivienda digna.    

Artículo  2.2.6.7.1.1.12. Reglas generales para  hacer efectivo el mecanismo de amparo. Sin perjuicio de lo pactado en el documento de  constitución del mecanismo de amparo ni de los términos de prescripción  establecidos por la ley, para hacer efectivas las coberturas por parte de los  compradores de vivienda se tendrá en cuenta lo siguiente:    

1. Para  viviendas pertenecientes al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con  lo previsto en el artículo 36 de la Ley 675 de 2001,  cualquiera de los órganos de dirección y administración, así como el  propietario afectado, dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que  se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la  edificación, dará aviso a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para  que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas  las coberturas. Este término podrá ampliarse, mas no reducirse por las partes.    

Para el caso de viviendas pertenecientes al  régimen de propiedad horizontal, construidas bajo la modalidad de unifamiliares  o bifamiliares, el propietario afectado, dentro de los tres (3) días siguientes  a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de  ruina de la edificación, dará aviso a la entidad otorgante del mecanismo de  amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso,  haga efectivas las coberturas. Este término podrá ampliarse, mas no reducirse  por las partes.    

2. Para  viviendas que no pertenezcan al régimen de propiedad horizontal dentro de los  tres (3) días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la  situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, el propietario de la  vivienda dará noticia a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que  esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las  coberturas. Este término podrá ampliarse, mas no reducirse por las partes.    

SUBSECCIÓN  2    

PATRIMONIO  – FIDUCIA EN GARANTÍA    

Artículo  2.2.6.7.1.2.1. Constitución de fiducia  en garantía. El  constructor o enajenador de vivienda nueva podrá constituir una fiducia en  garantía, en virtud de la cual transfiera a un patrimonio autónomo activos de  su propiedad o de terceros con el fin de amparar los eventuales perjuicios  patrimoniales en los términos de este Capítulo, los cuales serán administrados  por una sociedad fiduciaria.    

Parágrafo. En el contrato de fiducia deberá quedar estipulada la  forma como el constructor o el enajenador de vivienda cubrirá los gastos de  administración que se deriven de la constitución de la fiducia en garantía y la  manera cómo garantizará durante la vigencia del mecanismo de amparo la  suficiencia de los activos entregados para cubrir los perjuicios patrimoniales,  así como las consecuencias de su incumplimiento.    

Artículo  2.2.6.7.1.2.2. Condiciones. La fiducia en garantía deberá cumplir con los siguientes  criterios mínimos:    

1. El  fideicomitente será el constructor o el enajenador de la vivienda nueva y el  beneficiario será el propietario de la vivienda en el momento de ocurrencia de  la ruina o amenaza de ruina de la edificación.    

2. La  sociedad fiduciaria deberá estar autorizada para el efecto por la  Superintendencia Financiera de Colombia.    

3. La  transferencia de los bienes al patrimonio autónomo será irrevocable dentro del  término legal del amparo, salvo cuando proceda su sustitución en los términos  de esta subsección.    

4. La  fiducia en garantía deberá cumplir con las características enunciadas en este  Capítulo, en especial con lo señalado en cuanto a vigencia, permanencia,  liquidez, suficiencia y momento de constitución.    

Artículo  2.2.6.7.1.2.3. Bienes fideicomitidos.  El patrimonio autónomo deberá estar  conformado por activos cuyo valor o producto corresponda al monto que permitirá  amparar los eventuales perjuicios patrimoniales que ocurran sobre las viviendas  nuevas conforme a lo establecido en este Capítulo.    

El  constructor o enajenador de vivienda nueva al momento de efectuar el aporte  deberá identificar expresamente lo siguiente:    

1. Los  bienes inmuebles respecto de los cuales se está cumpliendo la obligación de  amparo de acuerdo con lo dispuesto en el presente capítulo;    

2. La  suficiencia y liquidez de la garantía en los términos de los artículos  2.2.6.7.1.1.9 y 2.2.6.7.1.1.10 del presente decreto;    

3. La  fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación.    

4. El  avalúo inicial de los bienes por el cual se realiza su transferencia.    

Parágrafo. Los bienes inmuebles o activos transferidos al  patrimonio autónomo para el pago de los perjuicios patrimoniales a los que se  hace referencia en el presente capítulo, deberán estar libres de limitaciones o  gravámenes al derecho de dominio, salvo aquellas derivadas del sometimiento al  régimen de propiedad horizontal de los mismos.    

Artículo  2.2.6.7.1.2.4. Avalúo de los bienes  fideicomitidos. La  sociedad fiduciaria ordenará el avalúo inicial y la actualización anual del  mismo, sobre los bienes y/o derechos fideicomitidos para efectos de determinar  y asegurar la suficiencia del mecanismo de amparo.    

Parágrafo  1°. Si el avalúo es inferior al monto amparado  establecido en el artículo 2.2.6.7.1.1.10 del presente decreto, el constructor  o enajenador de vivienda nueva deberá reemplazar o aumentar los activos para  garantizar la suficiencia del amparo, en un plazo no mayor a seis (6) meses, so  pena de incurrir en el incumplimiento del artículo 8° de la Ley 1796 de 2016.    

Parágrafo  2°. El avalúo debe estar a cargo de una  institución especializada inscrita en el Registro Nacional de Avaluadores o por  una entidad pública facultada para realizar avalúos. La remuneración de los  avaluadores y de los costos del avalúo debe ser cubierta por la sociedad  fiduciaria con cargo a los recursos del fideicomiso.    

Artículo  2.2.6.7.1.2.5. Certificado de garantía.  La sociedad fiduciaria deberá expedir a  nombre del constructor o enajenador de vivienda nueva un certificado en el cual  conste la siguiente información:    

1. La  suficiencia de la garantía, en los términos del artículo 2.2.6.7.1.1.10 del  presente decreto;    

2. Los  estados financieros actualizados del patrimonio autónomo;    

3. Una  descripción de los bienes que conforman el patrimonio autónomo;    

4. El  procedimiento a surtirse en caso de hacerse exigible el amparo, el cual no  podrá imponer al comprador de vivienda condiciones más gravosas a las  contenidas en este capítulo.    

Parágrafo. El procedimiento que debe surtirse en caso de hacerse  exigible el amparo debe quedar estipulado en el respectivo contrato de fiducia.    

Artículo  2.2.6.7.1.2.6. Restitución de los  bienes. La sociedad fiduciaria  restituirá al constructor o enajenador de vivienda nueva la titularidad de los  bienes contenidos en el patrimonio autónomo, una vez se haya cumplido el plazo  de la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales sin que hubiere ocurrido  alguno de los siniestros previstos en este capítulo.    

Artículo  2.2.6.7.1.2.7. Exclusión de bienes.  A la luz de lo dispuesto en el parágrafo  del artículo 3° de la Ley 1676 de 2013, al  contrato de fiducia en garantía se aplicará lo dispuesto en dicha ley en lo  referente al registro, la oponibilidad y la restitución de la tenencia del bien  objeto de comodato precario. El registro tendrá para el contrato de Fiducia  Mercantil con fines de garantía los efectos previstos en el parágrafo del  artículo 55 de la Ley 1116 de 2006.    

SUBSECCIÓN  3    

GARANTÍA  BANCARIA    

Artículo  2.2.6.7.1.3.1. Garantías Bancarias.  El constructor o enajenador de vivienda  nueva podrá amparar los perjuicios patrimoniales mediante la constitución de  una garantía bancaria por medio de la cual un establecimiento de crédito  autorizado y vigilado asuma el compromiso de amparar los perjuicios  patrimoniales según lo dispuesto en este capítulo. Para ser admisibles las garantías  bancarias deben reunir las siguientes condiciones:    

1. Constar  en documento privado expedido por un establecimiento de crédito autorizado y  vigilado por la Superintendencia Financiera de Colombia, suscrito por el  representante legal o apoderado de la entidad garante, en el cual el  establecimiento de crédito asuma en forma expresa, independiente,  incondicional, autónoma e irrevocable la obligación del constructor o  enajenador de vivienda nueva de indemnizar a los propietarios iniciales o  propietarios sucesivos de las viviendas el valor de reconstrucción o reemplazo  de las mismas, en caso de que estas perezcan o amenacen ruina.    

2. Se  deberá anexar a la garantía bancaria un certificado de existencia y  representación legal expedido por la Superintendencia Financiera de Colombia.    

3. Para  que la garantía bancaria tenga validez en el amparo de perjuicios patrimoniales  de que trata este Capítulo, en el documento de constitución, la entidad  otorgante del mecanismo de amparo tendrá que pactar la irrevocabilidad del  amparo.    

4. La  garantía bancaria deberá cumplir con las características enunciadas en este  Capítulo, en especial con lo señalado en cuanto a vigencia, permanencia,  liquidez, suficiencia y momento de constitución. Además, debe contemplar de  forma expresa la renuncia de la entidad garante al beneficio de excusión.    

SUBSECCIÓN  4.    

PÓLIZA  DE SEGURO    

Artículo  2.2.6.7.1.4.1. Póliza de seguro.  El constructor o enajenador de vivienda  nueva podrá constituir pólizas de seguro para cubrir los perjuicios patrimoniales  causados a los propietarios que se vean afectados cuando la edificación perezca  o amenace ruina, las cuales deberán cumplir con las características previstas  en este Capítulo.    

La  Superintendencia Financiera de Colombia creará un nuevo ramo de seguro para la  expedición de las pólizas de las que trata la presente subsección.    

Artículo  2.2.6.7.1.4.2. Características del  seguro. Las pólizas de seguros  deben cumplir con lo previsto en el Código de Comercio y, adicionalmente,  reunir las siguientes condiciones:    

1. El  seguro debe corresponder a la categoría de seguro real y de ocurrencia, el cual  tendrá por objeto resarcir, en caso de siniestro, al propietario inicial, o  sucesivos propietarios de las viviendas nuevas por los perjuicios patrimoniales  causados.    

2. Serán  asegurados y beneficiarios quienes ostenten la calidad de propietarios al  momento de la ocurrencia del siniestro dentro del término de vigencia de la  obligación.    

3. El  seguro será tomado por el constructor o enajenador de vivienda nueva por cuenta  propia y por cuenta del propietario inicial o sucesivos propietarios.    

4. La  póliza de seguro deberá ser expedida por una entidad aseguradora autorizada y  vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.    

5. La  póliza deberá ser irrevocable, permanente, líquida y suficiente, de acuerdo con  las definiciones de este Capítulo y no podrá terminarse de mutuo acuerdo ni  revocarse unilateralmente.    

6. La prima deberá estar pagada en su totalidad como máximo  dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del  Certificado Técnico de Ocupación por parte del supervisor técnico independiente  y antes de la entrada en vigencia de la póliza, así mismo se anexará a la  escritura pública de transferencia el recibo de pago legalizado.    

7. En concordancia con lo dispuesto en el  artículo 1044 del Código de Comercio, para este tipo de pólizas el asegurador  deberá estipular que no podrá oponer al beneficiario las excepciones que  hubiera podido alegar contra el tomador.    

8. La  póliza podrá contratarse de manera individual o colectiva, en este último caso  se debe emitir el correspondiente certificado individual a cada uno de los proyectos  asegurados.    

Artículo  2.2.6.7.1.4.3. Pago de la prima.  El pago de la prima será único por toda la  duración del contrato de seguro. Sin embargo, el constructor o enajenador de  vivienda nueva o tercero, previo acuerdo con la entidad aseguradora, podrá  diferir el pago de la prima desde el inicio de la construcción y, en todo caso,  la prima deberá estar pagada por el constructor o enajenador o un tercero en su  totalidad como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la  fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación por parte del  supervisor técnico independiente y antes de la entrada en vigencia de la  póliza.    

Parágrafo.  Sin perjuicio de lo establecido en el presente artículo, el constructor o  enajenador o un tercero podrán optar por realizar un único e indivisible pago  de la prima para la obtención del amparo al que se refiere el presente  capítulo, al momento del otorgamiento del Certificado Técnico de Ocupación por  parte del supervisor técnico independiente.    

Artículo  2.2.6.7.1.4.4. Emisión de la póliza.  La póliza de seguro o el certificado  individual respectivo deberá ser emitida por proyecto y se protocolizará en los  actos de transferencia de las unidades habitacionales privadas resultantes.    

No  obstante, cuando el Supervisor Técnico Independiente expida un certificado  técnico de ocupación por unidad estructuralmente independiente, la póliza de  seguro o el certificado individual podrá expedirse por cada una de estas. De  igual forma se procederá con los proyectos de construcción por etapas de que  trata la Ley 675 de 2001.    

Artículo  2.2.6.7.1.4.5. Deducibles. Podrán pactarse deducibles, desde que los mismos no  superen el 0,5% del valor del amparo y se encuentren a cargo del tomador del  seguro. En ningún caso se efectuarán erogaciones obligatorias a cargo de los  beneficiarios del amparo.    

Artículo  2.2.6.7.1.4.6. Coberturas adicionales.  La entidad aseguradora que emita la póliza  de seguro podrá acordar con el constructor o enajenador de vivienda nueva, la  inclusión de coberturas adicionales siempre que guarden conexidad con el objeto  de la cobertura principal.    

Las  coberturas adicionales se tendrán como opcionales y no serán requisito  indispensable para la expedición de la póliza que cubra la garantía de que  trata la presente subsección.    

SUBSECCIÓN  5.    

OTROS  MECANISMOS    

Artículo  2.2.6.7.1.5.1. Procedencia de otros  mecanismos. De conformidad con lo  señalado en el parágrafo del artículo 8° de la Ley 1796 de 2016, en  el evento que se presenten los análisis técnicos y financieros que evidencien  la procedencia de otros mecanismos, la Superintendencia Financiera establecerá  las condiciones y operación de los mismos.    

SECCIÓN  2.    

VERIFICACIÓN  DE EXISTENCIA DE LOS MECANISMOS DE AMPARO    

Artículo  2.2.6.7.2.1. Protocolización y  Registro de escritura pública de transferencia. En la Escritura Pública de transferencia de la vivienda  nueva se deberá señalar la información básica del mecanismo de amparo, a saber:  entidad otorgante, valor y vigencia. Así mismo deberá aportarse y  protocolizarse el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo  de amparo.    

Al momento  de la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva  en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta deberá contener el  documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo. En caso  de no contar con el citado documento no se realizará la inscripción en el folio  de matrícula correspondiente y deberá seguirse el procedimiento establecido en  el artículo 22 de la Ley 1579 de 2012.    

Artículo  2.2.6.7.2.2. Acción del enajenador.  Sin perjuicio de lo establecido en el  artículo 8° de la Ley 1796 de 2016, el  constructor o enajenador de vivienda nueva que cumpla la referida obligación,  podrá ejercer acción civil o penal contra los profesionales que hayan  adelantado las actividades de diseño estructural de la edificación, revisión  independiente de los diseños estructurales, dirección de la construcción o  supervisión técnica independiente, por las actuaciones u omisiones que a su  cargo hayan producido que la edificación perezca o amenace ruina, según lo  previsto en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.    

Artículo  2.2.6.7.2.3. Liquidación. Si durante la vigencia del amparo de que trata el  artículo 8° de la Ley 1796 de 2016, el  constructor o enajenador de vivienda nueva inicia un proceso de liquidación, la  responsabilidad entre los accionistas o socios se regirá según lo previsto en  la normativa legal vigente y de acuerdo con el tipo de sociedad que se trate,  para cumplir con la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales ocasionados  a los compradores de vivienda nueva en caso de que la edificación perezca o  amenace ruina, según lo previsto en el presente Capítulo.    

Artículo  2°. Derogado por el Decreto 1687 de 2020,  artículo 2º. Régimen  de Transición. Las  normas contenidas en el Capítulo 7 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015  se aplicarán de acuerdo al siguiente régimen de transición:    

1. Lo  previsto en el Capítulo 7 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015,  será de obligatorio cumplimiento por parte del constructor o enajenador de  vivienda nueva para los proyectos de vivienda, en los cuales la licencia de  construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida  forma, con posterioridad a los 24 meses de la publicación del presente decreto.    

2. El  Capítulo 7 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015  será de aplicación voluntaria por parte del constructor o enajenador de  vivienda nueva para los proyectos de vivienda, que radiquen en legal y debida  forma la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva, dentro de los  24 meses siguientes a la publicación del presente decreto, sin perjuicio de la  aplicación de la garantía legal de que trata la Ley 1480 de 2011.    

Artículo  3. Vigencia. El presente  decreto rige a partir de su publicación, sin perjuicio del régimen de  transición previsto en el artículo anterior.    

Publíquese  y cúmplase.    

Dado en  Bogotá, D. C., a 21 de febrero de 2019.    

IVÁN DUQUE  MÁRQUEZ    

El  Ministro de Hacienda y Crédito Público,    

Alberto Carrasquilla Barrera.    

El  Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio    

Jonathan Malagón González.